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蚌埠工程決算、工程預(yù)算、蚌埠跟蹤審計(jì)、蚌埠招投標(biāo)代理、房地產(chǎn)評(píng)估

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2016年，北京市住房租賃市場(chǎng)累計(jì)交易200多萬(wàn)套次，住房租賃規(guī)模與新房、二手房的規(guī)模之比為6∶1。面對(duì)如此龐大的交易規(guī)模，如何保障相對(duì)弱勢(shì)的租客？

2016年，北京市住房租賃市場(chǎng)累計(jì)交易200多萬(wàn)套次，住房租賃規(guī)模與新房、二手房的規(guī)模之比為6∶1。面對(duì)如此龐大的交易規(guī)模，如何保障相對(duì)弱勢(shì)的租客？

近日，市住建委會(huì)同多部門聯(lián)合起草了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》。昨天開(kāi)始，正式向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

未來(lái)，這一新政將涉及北京市國(guó)有土地上依法建設(shè)的住房、集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房。新政涉及增加租賃住房供應(yīng)、建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)、提供便捷公共服務(wù)等多方面。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該新政的目的在于完善購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權(quán)責(zé)明晰、市場(chǎng)行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務(wù)制度；同時(shí)，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1 租房網(wǎng)簽 

本市將搭租賃監(jiān)管平臺(tái)

在北京，無(wú)論是買新房、還是買二手房，交易環(huán)節(jié)必過(guò)的一關(guān)就是“網(wǎng)簽  ”。交易到住建部門備案、雙方公開(kāi)透明，房子的信息更真實(shí)，也防止出現(xiàn)“一房多賣”。

此前本市在租房網(wǎng)簽  方面尚處空白。但未來(lái)隨著租房新政的落地，本市將實(shí)現(xiàn)租房合同網(wǎng)上簽  約。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，本市將組建住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，其中就涉及租房網(wǎng)簽  。

幾天前，杭州方面宣布打造全國(guó)首個(gè)智慧租賃平臺(tái)，而北京的租賃監(jiān)管平臺(tái)將提供更多的服務(wù)。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，與傳統(tǒng)平臺(tái)不一樣，政府部門只是打造一個(gè)監(jiān)管平臺(tái)，將鏈接市場(chǎng)上各式各樣的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，再由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)直接面向社會(huì)為老百姓提供服務(wù)�，F(xiàn)在一些房屋中介已有的交易網(wǎng)站，符合相關(guān)要求，就能成為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)。

如果有市民想把房子對(duì)外出租，就可以到這些平臺(tái)上發(fā)布信息，平臺(tái)還可以向老百姓提供網(wǎng)上簽  約、登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù)；老百姓也可以像淘寶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評(píng)、差評(píng)，作信用評(píng)價(jià)。

新政亮點(diǎn)

平臺(tái)要替房東、租戶保密

網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對(duì)獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

與此同時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門也會(huì)會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的動(dòng)態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過(guò)程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安  部門依法追究刑事責(zé)任。

2 子女入學(xué)

京籍無(wú)房租戶跨區(qū)入學(xué) 要“雙滿三年”

租房，還是買房？住房剛需族在做這道選擇題時(shí)，不少人是因?yàn)樽优�上學(xué)問(wèn)題選擇了后者。在此次租房新政中，如何保障租客在子女入學(xué)上的權(quán)益？

政策的突破在于對(duì)京籍無(wú)房戶上，這上面有個(gè)“雙滿三年”的條件。征求意見(jiàn)稿顯示，本市戶籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

也就是說(shuō)，如果一家三口戶籍在延慶，無(wú)房，在海淀區(qū)租房，以前子女上學(xué)基本需要回到延慶；而現(xiàn)在，在海淀實(shí)際租住3年以上、夫妻有一方在海淀有穩(wěn)定工作，并在監(jiān)管平臺(tái)上完成了登記備案，孩子就可在海淀上小學(xué)、初中。

對(duì)于非京籍租戶，其實(shí)本市此前就已經(jīng)有申請(qǐng)就近入學(xué)的政策，新政并未有明顯差別：根據(jù)監(jiān)管平臺(tái)登記備案信息、本市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)谒�在區(qū)上小學(xué)、初中。

但也有教育人士提醒，在子女入學(xué)方面各區(qū)有各區(qū)的政策，具體操作環(huán)節(jié)仍需要關(guān)注教育部門的政策信息。

新政亮點(diǎn)

京籍租公租房可辦戶口登記

細(xì)看新政征求意見(jiàn)稿，對(duì)于辦理戶口登記方面，市場(chǎng)化租房并未明確；而是在保障房方面有所優(yōu)化。

承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。這樣一來(lái)，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。

目前，本市公租房還未真正開(kāi)放戶口登記和遷移�！安幌癞a(chǎn)權(quán)房，公租房退租比較頻繁，如果能把戶口落在公租房上，戶口如何遷移等細(xì)則還需要進(jìn)一步探討�！北臼羞\(yùn)營(yíng)保障房項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

此外，如果承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

3 房源質(zhì)量

不得改變房屋布局分割出租

并不是所有的住房都能對(duì)外出租。在征求意見(jiàn)稿中，對(duì)于可以對(duì)外出租的房源有著十分明確的限制，從而保障租戶的承租權(quán)益。

除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安  全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居�。蝗司�居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

這里面的“不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租”基本給市場(chǎng)上處于模糊地帶的“客廳打隔斷租房”拉入禁區(qū)。在熱播的電視劇《歡樂(lè)頌》中，2202房間就是這種“n+1”式房源�，F(xiàn)實(shí)中，在房東和租戶看來(lái)，這種房源平攤到每間租戶的租金更少、房東拿到的總租金更多，因此頗受歡迎；但在消防、安  全等部門看來(lái)，這類房子存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)分析

短期內(nèi)市場(chǎng)供給房源將減少

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)給記者出示了一份數(shù)據(jù)：北京租賃市場(chǎng)中有150萬(wàn)套租賃房源，其中公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理房源數(shù)量占比20％，二房東管理房源數(shù)量占比40％，這兩類群體中都有人采取“n+1”的方式對(duì)房屋進(jìn)行改造后出租。

也有一家專門從事公寓租賃的企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前北京市場(chǎng)上一旦明確禁止“n+1”，就將轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品。“從技術(shù)角度上看，這種隔斷產(chǎn)品不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單壘一堵墻，而是在通風(fēng)、消防、采光、隔音等方面有諸多技術(shù)要求，一般小型租賃企業(yè)很難達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，反而影響了房屋質(zhì)量�！�

“征求意見(jiàn)稿中明確了租賃房源不得以‘n+1’的形式出租，會(huì)導(dǎo)致租賃市場(chǎng)中可出租房間數(shù)量減少�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

從租金的角度上看，短期內(nèi)也將提高單間房屋租金水平。目前市場(chǎng)中的公寓企業(yè)和二房東管理房源數(shù)量占比超過(guò)60％，目前市場(chǎng)中的租賃人口大多以合租、單間為主要居住方式，單間供給能力的收縮有可能使得這部分人承擔(dān)的租金增加。

4 租金保障

合同期內(nèi)房東不得單方面漲租

過(guò)去3年的時(shí)間，程序員王碩已經(jīng)在沙河、回龍觀、北苑租了四套房。原因很簡(jiǎn)單：房東總想漲房租，每次都還是兩三千元的漲幅；如果租不起，就只能換房。

錢的問(wèn)題，一直是租房生活的一大痛點(diǎn)。根據(jù)租房新政，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場(chǎng)租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。

押金方面，如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。

新政亮點(diǎn)

政府發(fā)布租金“參考價(jià)”

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息。

記者獲悉，住建部門未來(lái)將發(fā)布的這個(gè)租金“參考價(jià)”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個(gè)價(jià)格水平，約定具體的租金情況。

“結(jié)合之前的入學(xué)舉措，未來(lái)新政對(duì)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的租房市場(chǎng)租金影響不會(huì)很大�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)分析，一方面落戶和入學(xué)的限制條件很嚴(yán)格，邊際增量可以忽略，另一方面，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格取決于換房能力和資金條件，與租房需求沒(méi)有太大關(guān)系。

5 鼓勵(lì)長(zhǎng)租

房東不得暴力驅(qū)逐租戶

租金、租期穩(wěn)了，租賃生活才能真正穩(wěn)定。在租期方面，新政鼓勵(lì)當(dāng)事人簽  訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽  訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持；而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強(qiáng)制要求不得低于3年。

“目前的租賃周期通常不足一年。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析，租賃周期短的原因中有租房人口流動(dòng)性強(qiáng)等客觀的市場(chǎng)原因，也有租客權(quán)益保護(hù)不夠等政策原因。征求意見(jiàn)稿中對(duì)于租賃期限的規(guī)定，將鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)通過(guò)與租客簽  訂長(zhǎng)期租約獲取政策支持，也將增加租賃人口的穩(wěn)定性。

此外，“惡房東”形象也被明禁：房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。

如果房東在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知租戶；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。

專家呼吁

能否為長(zhǎng)租合同“減稅”？

在新政中，雖然鼓勵(lì)三年以上的租期，甚至提供政策支持，但是，具體的支持政策則留有伏筆。記者采訪專家及業(yè)內(nèi)人士了解到，對(duì)于鼓勵(lì)長(zhǎng)租合同，較好的一項(xiàng)政策就是“減稅”。

雖然目前北京已經(jīng)實(shí)施備案登記申請(qǐng)，但主要是靠房東、租戶線下操作。由于申請(qǐng)人主要是為了辦理子女入學(xué)等涉及自身利益事項(xiàng)，不少人都選擇不申請(qǐng)。不申請(qǐng)的原因之一就是為了“逃稅”。

以個(gè)人出租住房可按5％綜合征收率計(jì)征稅款舉例，應(yīng)納的稅款等于含稅銷售額乘以5％。如果個(gè)人出租住房租金收入是5000元，承擔(dān)的稅款為5000乘以5％，即250元。

“如果租賃合同穩(wěn)定，期限較長(zhǎng)，稅務(wù)部門可以考慮減免或降低部分稅，從而有助于租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定�！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池說(shuō)。

6 轉(zhuǎn)租限制

不得出現(xiàn)“連環(huán)單”轉(zhuǎn)租

“二房東”現(xiàn)象是合租過(guò)程中最常見(jiàn)的，租戶本以為是跟房東簽  的合同，但沒(méi)想到對(duì)方其實(shí)跟自己一樣也是租戶。在此前的案例中，經(jīng)常發(fā)生“二房東”偽造證件轉(zhuǎn)租等問(wèn)題。

因此，在這次的租房新政中，專門對(duì)“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外；承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

權(quán)威解答

如何避免出現(xiàn)“黑中介”？

同樣，對(duì)于承攬租賃服務(wù)的房屋中介，新政也劃出不少“硬杠杠”：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對(duì)當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)；地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。

專家解讀

高房?jī)r(jià)下，租房更劃算

“租賃的需求是絕對(duì)的剛需。如果大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有所助益�！壁w秀池給記者算了一筆賬，假設(shè)購(gòu)買一套90平方米的房子花費(fèi)500萬(wàn)元，如果把500萬(wàn)元放在銀行，按2.75％的利率計(jì)算，一年利息是13.75萬(wàn)元，平均每月是1萬(wàn)多。按1萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)在北京租房，租到的基本都是高端住宅�！斑@樣看來(lái)，在高房?jī)r(jià)的背景下，租房是更劃算的�！� 既然租房更劃算，為何老百姓不愿意租房？在趙秀池看來(lái)，此前租房所面臨的子女就學(xué)、租賃不穩(wěn)定等多重難題，讓許多家庭不得不“勒緊褲腰帶”湊首付買房。如果能保障租戶享受更多公共服務(wù)的權(quán)利，就能讓家庭繼續(xù)穩(wěn)定地租房。

“前些年對(duì)租賃市場(chǎng)的培育不夠，更多是公租房，近幾年才逐漸提出社會(huì)租賃�！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志說(shuō)，這版租房新政在建設(shè)、服務(wù)、金融支持等方面有所細(xì)化，有利于構(gòu)建北京的“購(gòu)租并舉”住房體系。

趙秀池說(shuō)，大力發(fā)展租房市場(chǎng)，能對(duì)平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮作用，也能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

政策延伸

今后5年本市50萬(wàn)套租賃住房如何建？

今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》同時(shí)發(fā)布，明確未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。

在這150萬(wàn)套住房中，將包括租賃住房50萬(wàn)套。這些租賃住房如何建設(shè)？未來(lái)北京如此大規(guī)模的租賃住房誰(shuí)來(lái)運(yùn)營(yíng)？

昨天的租房新政中，也專門強(qiáng)調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng)，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)  療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。

與此同時(shí)，新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。

同樣，未來(lái)運(yùn)營(yíng)這些租賃房的將是更加專業(yè)的機(jī)構(gòu)。本市將鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)�；�、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，滿足多層次住房租賃需求。

在金融支持方面，本市也將鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。

未來(lái)，本市也將繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開(kāi)發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（reits）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。